房子過戶給子女怎麼做最划算？贈與、繼承、買賣三種方式稅務比較

70多歲的陳先生來諮詢：「我想把房子留給兒子，是現在就過戶給他，還是以後繼承，哪一種方式比較好呢？」身為財務規劃顧問，會先了解陳先生為什麼想要移轉，以及對孩子的期望，協助盤點財務資源後，再提出稅務分析和建議，也會溫馨提醒：「在目前財務資源有限的情況下，我們都期望孩子孝順，但這些情況不一定會發生。如果孩子不願意奉養父母晚年，現在的財務資源，真的足夠支應退休生活嗎？房子一旦過戶出去，就失去掌控權了，除非事先規劃不動產信託或附負擔贈與。」

經過財務盤點和退休生活計算後，陳先生鬆了一口氣，樂活退休生活樣貌可以達標，希望我提供不動產傳承，贈與、繼承、買賣三種方式稅務成本和風險比較。

送有送的風險，留有留的風險

不動產傳承除了考慮稅負還有其他的注意事項要考量，譬如

給出去的風險

房子過戶後就是孩子的財產，若孩子在外有負債，房子可能被債權人查封；房子過戶後的房貸、地價稅、房屋稅與修繕維護，孩子是不是有能力負擔也是考量，就有遇過父母的原意是希望孩子養成儲蓄習慣來養房貸，沒想到超過孩子的房貸負擔，孩子就用信貸和信用卡生活消費，債務越滾越大，後來還是由父母協助收拾殘局。

白髮人送黑髮人

天有不測風雲，人有旦夕禍福，房子登記到孩子名下後就是孩子的財產，父母沒有法律上的請求權，萬一孩子比父母先走，房子會直接列入孩子的遺產，繼承人是孩子的配偶與子女（孫子）繼承，若配偶之後再婚，父母同樣拿不回這間房子。

留待繼承的風險

如果房子留待繼承，假設配偶不在，3個孩子為繼承人，不動產難以分割，容易出現爭產；即使預立遺囑，民法的特留分仍保障每位繼承人1/6，受侵害時繼承人可行使「特留分扣減請求權」；房子要賣還是出租？繼承人是否繼續住在裡面？是否付房租給大家？房子的維護、管理費、稅負如何負擔等，需要繼承人心平氣和溝通協調，溝通不當就容易人在天堂，子孫對簿公堂。

現在的贈與、二親等買賣，或將來的繼承，各自有優缺點，在此溫馨提醒，傳承規劃不要一次把所有資產都移轉出去，先把自己的晚年退休生活照顧好才是最重要的。

房子用贈與、繼承還是買賣移轉最划算？

贈與：用免稅額分年移轉，但土增稅走一般稅率

善用每人每年 244 萬的贈與稅免稅額，夫妻二人若各自贈與，小孩受贈額每年可達 488 萬元，用「分年贈與現金累積頭期款、再由孩子購屋」或「分年贈與房屋持分」的方式，把房地移轉拆成多年進行，可大幅降低贈與稅甚至免除贈與稅。

贈與房子，受贈人（孩子）原則上負擔契稅和土地增值稅，如果是持有30年以上的舊公寓或透天房子，土地持分較高，曾協助一位個案試算，一生一屋的土地增值稅就高達110萬元，贈與適用一般用地稅率，無法適用自用住宅優惠稅率，稅負因此拉高；贈與自用住宅和出租或營業用的非自用住宅都是適用一般用地稅率，此個案土增稅高達335萬元，稅負過重的不動產，就會建議改採繼承方式，可免徵土地增值稅。

若擔心孩子日後是否盡孝道，或擔心孩子沒有能力妥善管理財產，可以考慮透過「附負擔贈與」來規劃，例如約定孩子須負扶養義務，若未履行，父母可依法請求撤銷贈與；另一種做法是透過不動產信託，將房子交付信託後仍保留控制權，同時具備資產保全功能，即使孩子日後背負債務、遭債權人查封財產，信託中的房子也不受影響。

實務上，附負擔贈與通常會在贈與契約中明訂扶養方式，例如每月給付一定金額生活費、或負擔父母的醫療與看護費用，並約定未依約履行時的處理方式，讓權利義務更明確，不過要特別提醒，這類規劃都必須在資產移轉之前就設計完成，一旦移轉完成才想補救，可運用的工具與彈性都相當有限。

繼承：免徵土地增值稅，但房子不好分

依土地稅法第28條規定，因繼承而取得之土地，免徵土地增值稅，115年度遺產稅免稅額1,333萬元，加上配偶與子女的扣除額，不動產按公告現值計入遺產，稅基比市價低，繼承缺點是不動產不好分配，財產分配如有分配不均或溝通不當，很容易有糾紛，如屬意不動產分配給孩子，可透過保險預留現金，讓孩子領到身故保險金，再去補償沒分到房子的繼承人，資產類型不同但價值對等。

二親等買賣：金流沒留紀錄，就會被當成贈與

依遺贈稅法第五條規定，二親等以內親屬間的財產買賣、未成年人以自有資金購屋都視為贈與，需要填寫贈與稅申請書，如要主張確實為買賣而非贈與，需提供買賣雙方銀行存摺封面、資金匯款和內頁轉帳記錄、買賣契約，買賣金流要留下完整紀錄，不能是父母借給孩子錢再轉回來，國稅局會補稅加罰，得不償失，

容易踩雷的提醒事項，買賣金額與市價落差過大被認定顯著不相當，資金匯出後短期內又流回父母帳戶，或以現金交付卻沒有留下匯款紀錄，這些情況都容易被國稅局認定為假買賣真贈與，建議金流保留完整往來紀錄，交易金額也應貼近市價行情，不要低於土地公告現值和房屋評定現值，作為未來國稅局查核的佐證，並洽詢專業地政士，降低因「顯著不相當之代價」而遭國稅局查核的風險。

孩子受贈、繼承、二親等買賣取得房子後，未來賣房時，三種方式認定的房地合一稅「取得成本」差很大，贈與和繼承取得的房子，取得成本是土地和房屋公告現值，低於市價，未來出售時國稅局認定的帳面獲利會被放大，房地合一稅要繳很高額的稅，現在省的稅，將來會加倍吐回去，所以一定要把「孩子未來會不會賣房」納入規劃。

孩子將來賣房要繳多少稅？

以陳先生的房子為例，假設該屋為 105 年 1 月 1 日以後取得（適用房地合一稅 2.0），土地公告現值650萬元、房屋評定現值150萬，合計800萬，市價1,500萬元，且已持有超過10年。

若是贈與取得不考慮其他成本和物價假設，孩子日後出售時的取得成本，是以受贈當時的公告現值800萬元計算，1500萬市價－800萬＝700萬元房地合一交易所得，適用房地合一稅稅率15%，稅額約105萬元。

若是繼承取得，同樣以 105 年後取得為前提，取得成本比照繼承時的公告現值計算，稅負情況與贈與相近，約在百萬元上下。

若用二親等買賣，孩子以市價1,500萬元取得，未來若市價1600萬出售，帳面上獲利較少，房地合一稅低。

繼承的房子，買賣適用新制還是舊制？

實務上更常見的是長輩持有房子數十年，被繼承人在 104 年 12 月 31 日以前取得，繼承人日後出售適用舊制「財產交易所得」，只對房屋部分課稅，土地部分免徵（已繳土地增值稅），一般案件為：《實際成交價格-CPI調整後的繼承成本（房屋評定現值＋土地公告現值）-相關成本費用》×房地比 = 財產交易所得額，相關買賣交易的費用收據都要保留，計入隔年五月的綜合所得稅申報。

被繼承人在 105 年 1 月 1 日以後取得，則適用房地合一稅 2.0，房屋和土地都計入稅基，出售後完成移轉登記日之次日起算 30 天內申報；好處是可以併計被繼承人的持有期間，連續繼承也能一路累加，持有期間拉長、稅率就下降。

這就是為什麼，同樣是繼承來的房子，有人賣掉繳很少的稅，有人卻要繳一大筆，買賣房子之前，先查清楚長輩當初是哪一年取得的。

（以上數字為簡化說明，實際稅額需視個別房屋鑑價、持有年限與是否自用而定、相關交易成本、費用，建議由專業顧問或地政士精算後再做決定。）

不動產傳承的三層智慧

實體資產

用不動產信託或附負擔贈與保留控制權，設計一個「給了，還有控制權的規劃」。

金融資產

遺產稅是要用現金繳的，繼承人傷心之餘還要籌錢繳遺產稅，才能解凍遺產，可以使用人壽保險指定受益人的方式，預留稅源；為了傳承房子給孩子，沒有謹慎考量自己的退休現金流，老了生病了還要看家人臉色，應該要把自己退休生活和健康打理好，再來做傳承安排！

智慧傳承

用遺囑就像寫一封情書給家人，把分配想法寫清楚，用財商教育把能力傳下去，房子是資產，管理資產的能力才是真正保護孩子一輩子。

把房子留給孩子，也把安心留給自己

回到文章一開始的陳先生，最後沒有急著過戶，先做三件事：盤點資產、預留自己的退休現金流、和孩子開了一次家庭會議，方向清楚之後，傳承要走哪一條路，就看父母的智慧了！

傳承沒有標準答案，先盤點、再溝通，最後才是選工具，如果您也在思考房產傳承，歡迎尋找專業顧問洽詢，陪您把每一條路的代價都算清楚，讓房子的傳承多一份安心，少一份做錯規劃的成本。